Часть первая.
Как защитить от сноса жилой дом?
Московский строительный рынок устроен таким образом, что снести здесь могут что угодно, где угодно и когда угодно. Именно поэтому универсальных способов борьбы за свое недвижимое имущество не существует.
Рыночная цена нового и по настоящему качественного квадратного метра в центре города составляет около $25 000 при себестоимости всего $1 800. То есть процент прибыли у застройщика таков, что расселять жильцов старых домов с Остоженки, Патриарших или Чистопрудного бульвара выгодно даже на Кипр или в Черногорию, не говоря уже об окраинах ЦАО вроде Марксистской или Магистральной улиц.
Именно поэтому в борьбе жильцов с застройщиками как правило выигрывают застройщики. Вопрос только в цене компенсации, которую получают выселенные москвичи.
Анализируя опыт борьбы горожан против строителей и составляя данную инструкцию, БГ руководствовался двумя основополагающими принципами:
— частная собственность неприкосновенна;
— для ее защиты хороши все средства, не нарушающие УК РФ.
01. Выиграть время
Чем раньше жильцы узнают о грозящей дому опасности — тем больше у них шансов успешно его защищать. Именно поэтому информация о предстоящем сносе хранится в тайне до последнего момента.
Универсального и официального способа узнать судьбу жилого дома на ближайшие несколько лет в Москве не существует. Ни одна организация не выдает бумагу, где будет сказано, что такой-то дом по такому-то адресу точно не снесут в ближайшие 10 лет. Поэтому о предстоящих проблемах можно узнать только обходными путями. Вот они:
— проверьте сайт мэрии mos.ru на предмет наличия там документов, где каким-либо образом упоминается ваш дом. Там же можно иногда обнаружить Постановление правительства Москвы (ППМ) или Распоряжение правительства Москвы (РПМ), касающееся вашего дома;
— сходите в управу и поговорите с ее сотрудниками на предмет налаживания отношений: они не принимают решений, но всегда в курсе всех телодвижений относительно жилого фонда;
— внимательно изучите окрестности. Опасность становится явной, если вокруг идет масштабное строительство. Сначала берутся за пустые участки (пустыри, площадки), затем — промзоны, а затем — за жилые дома.
02. Оценить риски
Стоит помнить, что дом находится в повышенной зоне риска если:
— он находится в центре, в престижном районе;
— износ дома, по данным БТИ, составляет более 50%, а год постройки — ранее 1950 года. Реконструкция не проводилась или проводилась без замены перекрытий;
— в доме деревянные или смешанные перекрытия;
— в доме немного квартир. Чем больше квартир в доме, тем дороже его расселять. За крупные объекты застройщики берутся менее охотно;
— в вашем доме не живут родственники влиятельных людей прошлого или настоящего (чиновники, артисты). Наличие таких людей существенно повышает административный ресурс. Иногда бывает достаточно открытого письма известных людей на имя Лужкова, чтобы у застройщика отозвали право на участок;
— количество стеклопакетов в доме не превышает 20%. Это значит, что дом населен «старой гвардией», которая очень уязвима перед соблазнами и угрозами застройщика. Люди не склонны ценить имущество, которое они получили не в результате покупки, а в результате бесплатной приватизации, поэтому они менее обороно- и платежеспособны. А борьба стоит денег.
Если ваш дом подпадает под это описание — внимательно читайте следующий пункт и действуйте на опережение. Не ждите, пока на участок земли под вашим домом кто-то положит глаз. Начинайте собирать документы и готовьтесь к обороне.
03. Провести собственную экспертизу дома
Самый распространенный способ, с помощью которого инвесторы-застройщики добиваются сноса приглянувшегося дома, — признание его аварийным или ветхим. В этом случае жильцов даже не обязательно отселять в пределах того же района, а значит на расселение можно потратить куда меньше денег.
Теперь немного о терминах.
Аварийный — означает, что жить в таком строении опасно для жизни; аварийным дом чаще всего становится в результате каких-нибудь катаклизмов, например, пожара или обрушения несущих конструкций.
Ветхий — означает, что дом старый. Старость определяет Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое каждый год списывает проценты амортизации с каждого строения. Если ветхость более 70% — значит, опасная черта достигнута, и действует удобное правило: выселять жильцов можно куда угодно. Логика здесь, кстати, вовсе не людоедская. Государство исходит из того, что оно спасает жителей аварийных и ветхих домов, поэтому о справедливой компенсации речи не идет. Собственность — это же бремя, надо было делать ремонты за свой счет.
Опасность аварийности/ветхости следует считать главной. Чтобы ее минимизировать, надо упреждать удар и двигаться в двух направлениях.
Для начала получите в локальном БТИ (для ЦАО — на Спартаковской площади) справку о состоянии дома. Ее дают любому прописанному за небольшие деньги и в течение нескольких дней. Узнайте из этой справки процент износа дома. Когда через год инвестор-застройщик будет размахивать справкой, где значение ветхости будет стремиться к 100%, вам будет чем крыть.
Одной этой справки явно недостаточно. Именно поэтому необходим второй шаг: самостоятельно (т.е. силами жильцов) провести экспертизу дома. В теории это не очень дорого: до 50 тысяч рублей, но проблема в том, что большинство уполномоченных на такие процедуры организаций не идиоты, понимают, что к чему, и ссориться с московским правительством не хотят. Так что если вы уже находитесь в стадии конфликта с застройщиком, самый лучший вариант — заказать экспертизу у региональной или федеральной организации, что может выйти существенно дороже — до 300 тысяч рублей. Если же вы действуете в профилактических целях — то есть на ваш дом пока еще никто не покусился, смело идите в московскую экспертную организацию.
Но и получив экспертизу, вы страхуетесь лишь наполовину. Потому что это заключение, полученное без санкции муниципальных властей, еще надо зарегистрировать в БТИ. Обязанности это делать у БТИ нет. Однако стоит в очень жесткой форме сообщить сотрудникам этой организации информацию о наличии у вас на руках подобного документа. Во-первых, чтобы узнать, на каких условиях они примут результаты обследования к сведению. Во-вторых, дать им понять, что в случае появления обследования с иными, неблагоприятными результатами, у вас будет материал для заявления в прокуратуру.
Остается опасность аварийности дома — то есть внезапно происходящего бедствия. Самый худший сценарий — пожар, инициированный, как это обычно пишут в сводках МВД, неустановленной группой лиц без определенного места жительства. Страшен даже не столько сам пожар (его могут быстро обнаружить и быстро потушить), а методы борьбы с ним, особенно в холодное время года: отрубают отопление, дом заливают водой, он вымораживается. Результат — аварийность.
Не менее драматичные сценарии включают в себя подпил несущих конструкций, подкоп и прочие гадости. Как от этого эффективно защищаться — в следующем пункте.
04. Организовать ТСЖ. Взять под контроль чердаки, подвалы и землю
Чтобы избежать пожаров, подпилов и прочих неприятностей, нужно держать под контролем инфраструктуру. На волшебном наречии московских ДЕЗов это называется «взять дом в управление» и «размежевать земельный участок с целью оформления права собственности».
Взять дом в управление означает перевести его на баланс жителей и полностью отвечать за его эксплуатацию — то есть для начала сменить замки на всех подвалах и чердаках. Для этого следует организовать ТСЖ — товарищество собственников жилья, т.е. создать юрлицо, которое будет управлять стенами, лифтовыми шахтами, подъездами и, главное, землей.
Для образования ТСЖ нужно согласие более 50% собственников, а также некоторое количество денег (от 10 тысяч рублей) на работу юристов, которые составят типовой устав и займутся увлекательным походом по разнообразным инстанциям.
Здесь важно оговорить один момент. Существует распространенный миф о том, что ТСЖ — это панацея от сноса. К сожалению, два года назад положение закона, где была прописана необходимость согласовывать снос дома с ТСЖ, отменено. Так что ТСЖ ни в коем случае не гарантия безопасности, а лишь инструмент в борьбе.
После создания ТСЖ те же юристы (за чуть больший гонорар) помогут перевести дом на баланс товарищества и передачу его в управление. При оптимистическом развитии событий этот этап занимает около года.
Параллельно с этим нужно оформлять землю в собственность. Федеральный земельный кодекс говорит, что «земля под многоквартирными жилыми домами принадлежит на правах общей долевой собственности собственникам» квартир в этом доме. Проблема в том, что принадлежит она виртуально. По закону «О регистрации прав на недвижимое имущество» права на это самое имущество возникают исключительно в момент их регистрации. Есть бумажка — собственник, нет бумажки — по умолчанию собственником считается правительство Москвы, которое на правах хозяина и распределяет участки по своему усмотрению (с домами, без домов, неважно).
Чтобы оформить землю, надо быть героем. Процедура описана — она занимает около 60 страниц и содержит, например, указания предоставить справку едва ли не обо всех жителях дома с момента его постройки или провести — за счет жителей, разумеется, — межевание: определить какой именно чахлый кустик или булыжник относится к придомовой территории.
Но пробовать оформлять землю все равно стоит: вдруг получится. При этом стоит помнить, сделать это мирно будет невозможно, если земля под домом зарезервирована или уже отдана правительством Москвы каким-нибудь застройщикам. Тут важно добиться письменного отказа, а потом до потери пульса обжаловать его в судах. Говорят, в Верховном суде, если до него дойти, обязательно поддержат — право жителей на землю у дома первоочередное.
05. Судиться осторожно
Справедливости ради стоит отметить, что описанные выше меры носят профилактический характер. Их лучше предпринимать до того, как правительство Москвы издаст распоряжение или постановление, которым определит судьбу того или иного участка земли с находящимися на нем домами.
Удивительная особенность таких постановлений (ППМ) заключается в том, что их почти невозможно оспорить в суде. И дело не только в том, что иски против московского правительства в московских судах — это особый жанр судебных хроник. Дело в том, что они действительно формально не нарушают существующих законных прав выселяемых жителей. Логика такова: правительство Москвы отдает кому-то участок потому, что имеет на это право — оно, как выше было указано, единственный формальный собственник земли, пока право на нее не зарегистрируют жильцы.
Про ППМ важно знать еще одну вещь: опротестовывать его можно только в трехмесячный срок. Делать это нужно осторожно. Если быстро проиграть все суды, ваш противник получит на руки железобетонный аргумент: узаконенный судебным решением смертный приговор вашему дому. После этого становится невозможной едва ли не самая эффективная часть борьбы с застройщиком — информационная война.
06. Жаловаться везде
Чтобы усложнить жизнь застройщику, жаловаться на него надо везде. В прокуратуры всех уровней, президенту России, патриарху, муфтию, единороссам, яблочникам. Смысл — создать максимальную бюрократическую волну. Ваш праведный гнев отфутболят на нижний уровень исполнительского ада, вы получите массу однотипных отписок, но самое главное — гнев будет должным образом запротоколирован.
На этих бумагах нужно строить вторую часть протеста — в средствах массовой информации. Физического толка от него будет немного, поскольку бесчинства, снос и проч. — это для журналистов не новость. Однако эффективность будет в разы выше, если вы сможете понять, кто именно стоит за сносом вашего дома.
Обычно земельные участки в ППМ отписываются различным ООО «Лютик», компаниям, по которым невозможно определить, кто является конечным выгодоприобретателем их деятельности. Однако следует помнить, что в 99% случаев реальными хозяевами компании-получателя вашего участка будут довольно известные люди. На московском рынке недвижимости нет чужаков.
Поскольку конечные владельцы (особенно на этапе выселения и сноса дома) хорошо прячутся, выйти на них можно лишь косвенно. Типовых решений тут быть не может, однако лучше всего походить по району и посмотреть, кто строит рядом. Очень часто компании-застройщики работают по принципу раковой клетки: поражают соседние участки.
Зачем узнавать, кто именно стоит за сносом? Ответ прост: акции целого ряда крупных московских девелоперов торгуются на бирже. И наличие негативного паблисити им, может быть, совсем не нужно. Дом вы этим, скорее всего, не спасете, но жизнь им осложните. И тем самым поднимите цену вашей личной компенсации.
Если ваши жалобы и пиар-деятельность будут достаточно эффективны и последовательны, вы можете возбудить интерес к делу каких-нибудь федеральных надзорных структур, которые остались непричастны к согласованию сноса вашего дома на региональном московском уровне.
Например, вмешаться может Росприроднадзор — если вам удастся заострить внимание на каких-нибудь экологических особенностях будущего строительства. Или Федеральная антимонопольная служба может вспомнить о том, что вообще-то Москва должна проводить конкурсы на распределяемые участки. Эти ведомства могут отменить ППМ, и прецеденты счастливого избавления от сноса с их помощью в Москве есть.
Очень важный момент при реализации тактики информационной войны: не садиться за стол переговоров с локальными властями, которые неминуемо захотят провести встречу с жильцами. После подобных мероприятий обычно составляется бумага, смысл которой сводится к тому, что в целом жители не возражают против переговоров. На языке чиновников это означает, что жильцы не против выселения и готовы торговаться о размерах компенсации.
Если же встретиться с чиновниками и застройщиками (как правило, на таких встречах с жильцами присутствуют и те и другие) тем не менее очень хочется (хотя бы для того, чтобы узнать, кто стоит за расселением), нужно делегировать на встречу одного-двух стрессоустойчивых жильцов. И главное — чтобы они ничего и никогда не подписывали.
07. Узнать историю дома и поставить его на охрану. Узнать историю дома и поставить его на охрану
Если дом достаточно старый и, как кажется его жильцам, обладает признаками объекта культурного наследия, то они могут заявить его к постановке на охрану. И тем самым тоже обезопасить от сноса.
Заразительный пример — дом 26/2 в Леонтьевском переулке, отвоеванный у богатого инвестора двумя обычными москвичками, или дом 5/6 в Среднем Кисловском переулке, который, буквально взявшись за руки, отстояли его жильцы. Дом рядом, более старый, кстати, заменит новостройка. Но уже небольшой этажности, т.к. рядом теперь — памятник.
Какие объекты культурного наследия вообще бывают? Если прочитать Федеральный закон №73, то станет ясно, что есть памятники, ансамбли и достопримечательные места.
Памятники — это и отдельные строения (включая церкви и кирхи), и мемориальные квартиры, и скульптуры, и мавзолеи. То есть то, что нужно. Сами же строения могут признать особо ценными, ценными или рядовыми объектами исторической застройки города.
Статус «рядовой объект» по большому счету ничего не дает. «Особо ценные» уже почти все выявили, так что лучше претендовать на звание «ценный объект». Еще вариант — попасть в охранную зону другого памятника. С мемориальными квартирами хуже — дом могут снести, а квартиру потом пообещать воссоздать. Наглядный пример — квартира художника Купреянова, до сих пор не воссозданная, кстати.
Теперь надо разобраться с признаками, которыми должен обладать дом, чтоб получить искомый статус.
Наилучший признак для московских властей — это наше все. То есть натурально Пушкин Александр Сергеевич. Если поэт когда-либо в доме бывал, а еще лучше что-нибудь там прочел (а потом об этом вспомнили в своих мемуарах два-три современника), то считайте, статус обеспечен. Какое счастье, что поэт был весьма отзывчив на приглашения! Жаль, что не обошел все московские дома. Но можно найти и другую приятную истории личность, в этом доме жившую, родившуюся или написавшую в нем какое-либо произведение.
Всего же пунктов, с помощью которых дом попадает под амнистию, немного. Помимо мемориальности дом может оказаться:
— фрагментом исторической планировки и застройки поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям;
— памятным местом, связанным с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории города, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей;
— ценным в архитектурном смысле (например, содрали штукатурку, а под ней — наличник резной, такие примеры есть). Опять же у дома может оказаться известный архитектор. А дом — веха в его становлении.
С натяжкой можно, наверное, объявить дом и местом совершения религиозных обрядов или местом бытования народных художественных промыслов, но это уж для очень изобретательных умов.
Признаки исторического объекта надо будет подтвердить. Ценные архитектурные детали заснять со всех сторон, мемориальность — подтвердить дневниками и архивами. В архивах, кстати, можно изучить и историю дома. Например, податься в Центральный архив научно-технической документации Москвы — там хранятся документы о постройках или перестройках. Вдруг дом принадлежал каким-нибудь купцам Кукушкиным, которым был должен известный поэт, например. Еще стоит сходить в Главное архивное управление города Москвы. На их сайте подробно написано, как к ним попасть и что разрешено просить возмездно и безвозмездно (mosarchiv.mos.ru). За помощью можно обратиться и к краеведческим книгам, большинство из них написаны на основе изучения архивов Москомнаследия на Пятницкой улице. Эти архивы, к сожалению, простому человеку практически недоступны.
Когда фотографии и справки собраны, наступает время заполнять заявку и подавать ее в Москомнаследие (mkn.com.mos.ru). Сама форма заявки на сайте ведомства отчего-то не выложена, но ее можно скачать, если зайти на главную страницу сообщества «Москва, которой нет», в описание community.livejournal.com/mkn_community/profile.
Далее фотографии, заявка и все, что найдено в подтверждение статуса дома, сдается в службу одного окна Москомнаследия. И там пропадает.
Ожидать ответа можно долго. Жители Среднего Кисловского, например, ждали год. Говорят, что в недрах Москомнаследия есть заявки и с 1970-х годов. Так что, потянув месяц для приличия, надо двигаться дальше. А именно:
— написать письмо в Москомнаследие за подписью всех жильцов с просьбой об ускорении рассмотрения заявки;
— поднять шум в прессе: рассказать какой дом гибнет, сколько таких осталось и т.п.;
— повторить заявку не только от своего имени, но и от имени какого-нибудь именитого историка;
— привлечь на свою сторону общественного инспектора Москомнаследия (это обычные москвичи, но в Москомнаследие попадают не только через «одно окно»);
— вписать историю своего дома в какую-нибудь книгу. Истории о Кисловском и Леонтьевском, например, вошли в путеводитель «От Боровицкой до Пушкинской площади. Москва, которой нет». Тоже своего рода охрана.
Надо быть морально готовым к затратам. Возможно, что историко-культурную экспертизу жильцам придется проводить за свой счет. По закону ее делает государство, но тогда и ценность оно может определить, исходя из своих интересов.
Получив статус, необходимо изучить все появившиеся привилегии (охранная зона памятника, особенности реставрации фасадов, запрет на снос, согласование на реконструкцию и т.п.). Это опять же подробно прописано в ФЗ №73.
Вкратце, для «обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта». Если быть проще, то в охранной зоне запрещено строительство (то есть автоматически памятник защищает еще пару домов рядом), а по отношению к самому памятнику разрешена только реставрация, но никак не реконструкция, столь приятная инвестору и подразумевающая фактический снос.
08. Не продаваться
На что же надеяться, если, казалось бы, война уже проиграна? Дом никак не тянет на памятник, застройщики уже получили постановление правительства Москвы, а суды проиграны?
На самом деле единственное, что может спасти дом в такой ситуации, — это единство жильцов.
Застройщик отступит, если ему не будут продавать квартиры. Если никто из жильцов не соблазнится на деньги, не испугается угроз, не поведется на уговоры и обещания, то дом будет стоять — никто его не тронет. Если бабушки не клюнут на возможность жить в зеленом спальном районе. Если разводящиеся не решат воспользоваться возможность разменять «двушку» на две «однушки». Если многодетные семьи не согласятся на увеличение жилплощади. И так далее.
Устоять против таких соблазнов очень сложно. Помните: стоит инвестору выкупить в доме хотя бы несколько квартир, и все. Пиши — пропало.
Блог Материалы БГ
Read More »»
Сообщения
